Актуальный обзор рынка недвижимости Португалии. Мнение экспертов.

Коротко о главном

Имея богатую многовековую историю, Португалия является самой молодой страной в Западной Европе, а по факту, большую часть XX века она и вовсе была изолирована от Старого Мира. При этом столица страны, Лиссабон, – это один из древнейших городов Европы.

Программа «Золотая виза»

Безусловно, интерес к этой стране со стороны иностранцев проснулся с помощью туризма, а особую волну спроса на недвижимость Португалии побудила программа так называемых «золотых виз». По действующим в данный момент правилам, для получения ВНЖ при покупке недвижимости необходимо приобрести объект дороже €500 000, либо за €350 000 стать владельцем старого жилья (возрастом более 30 лет) или купить его в районе страны, требующем развития. В последнем случае в указанную сумму засчитывается не только стоимость самого объекта, но и затраты на ремонтно-восстановительные работы. Стоит уточнить следующий момент: для получения ВНЖ при покупке за €500 000 достаточно договора купли-продажи, а при запросе вида на жительство на основе реновации объекта потребуется обширный пакет документов – и при этом нет никакой гарантии, что все они будут одобрены, и инвестор получит желанное разрешение. Формальное выполнение минимальных требований лишь означает, что случай может быть рассмотрен пограничной службой SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras de Sines), но без гарантии одобрения. Возможно, именно поэтому за все время существования программы только один инвестор воспользовался покупкой недвижимости под реновацию.

Еще один немаловажный фактор: ценовой минимум в €350 000 распространяется только на покупку недвижимости возрастом более 30 лет, которая не имеет лицензии на проживание (не любой дом старше 30 лет, как думает подавляющее большинство потенциальных покупателей), а также находится в малонаселенном пункте: к примеру, в провинции региона Алентежу.

Статистика показывает, что за все время существования программы «Золотая виза» (с 8 октября 2012 года и по сегодняшний день) в недвижимость Португалии было инвестировано более €3 млрд, а новыми резидентами стали более 4880 инвесторов и 7896 членов их семей. Исходя из этих данных, португальская программа была признана самой успешной среди аналогичных европейских схем. В пятерку самых активных приобретателей ВНЖ за покупку недвижимости стабильно входят граждане Китая, Бразилии, Южной Африки, России и Ливана.

Как добраться

На сегодняшний день прямые авиаперелеты из Москвы в Лиссабон выполняет португальский национальный перевозчик TAP Portugal и российская авиакомпания «Уральские авиалинии». Билет в оба конца обойдется примерно в 20 000 рублей. Однако компания «Аэрофлот» анонсировала запуск нового рейса Москва-Лиссабон-Москва; пока он будет курсировать три раза в неделю, а к концу летнего сезона количество еженедельных рейсов планируется довести до шести. Здесь, как обещается, цены будут начинаться от 7000 рублей.

Ограниченные в средствах путешественники могут добраться до Португалии бюджетными авиакомпаниями, например, Ryanair, Vueling или Wizz, но для этого придется сначала добраться в один из европейских городов, например, в Стокгольм, Вильнюс или Варшаву, а уже оттуда отправиться в Лиссабон, Порту или Фару. Да, это не очень удобно и достать бюджетные билеты не так-то просто, но возможность быстро и комфортно долететь до теплой Португалии всего за €9,99 стоит того.

Большое число европейских лоукостеров позволяет вполне бюджетно добраться до Португалии, а в целом развитие воздушных маршрутов сделало так, что теперь более 350 млн европейцев живут от Португалии всего в трех часах полета.

Ситуация на рынке недвижимости

Во всех регионах Португалии с конца 2007 года произошло значительное падение цен на жилье. И, несмотря на некоторое оживление в 2009 году, к концу 2010 года цены снова начали снижаться. Слабые признаки восстановления рынка наметились только к IV кварталу 2014 года. К концу 2016-го средняя стоимость квадратного метра в Португалии установилась на уровне €1081. Самые дорогостоящие объекты сконцентрированы в столичном регионе (€1308) и в курортном Алгарве (€1358). Замыкает тройку ценовых лидеров остров Мадейра, где один «квадрат» стоит €1205.

Стоимость премиальной недвижимости в Алгарве являются одной из самых высоких в стране: от €3400 до 4000 за кв. м, а это значит, что с 1999 года цены практически удвоились. Расценки на престижное жилье в центре Лиссабона варьируются в пределах €2500-3100 за «квадрат».

Помимо площади жилья и его качества, ключевым элементом, влияющим на цену, является местоположение объекта: чем ближе он расположен к крупному городу или к пляжу, тем выше будут цены. К премиальной ценовой категории относится жилье на первой линии или у гольф-полей.

Почему Португалия

• Будучи самой западной страной континента, может показаться, что единственный «выход» из Португалии – это соседняя Испания, однако современное развитие транспортных сетей позволяет свободно передвигаться между континентами, и особенно просто это сделать обладателям «золотой визы».
• Португалия предоставит пятилетний вид на жительство гражданам, не являющимся гражданами ЕС, при условии, что они купят недвижимость на сумму не менее €500 000 (для районов с низкой плотностью населения ценовой порог может быть снижен до €400 000). ВНЖ позволит проживать, работать и учиться, а также беспрепятственно передвигаться по странам Евросоюза. Сменить временную регистрацию на постоянную можно по истечении пяти лет, а еще через год можно подать документы на гражданство.
• Законодательство Португалии не накладывает никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Кроме того, транзакционные издержки, сопровождающие сделку, здесь также сравнительно низкие.
• Мягкий климат – один из аспектов, за который иностранные покупатели, особенно жители Северной Европы, так любят и ценят Португалию. Зимы у побережья очень комфортные, и гораздо теплей в сравнении с температурой на материковой части. Даже проливные дожди не затмевают солнечный свет, который в среднем согревает Португалию по шесть часов в день. А летние температуры, благодаря влиянию океана, практически никогда не достигают не комфортных отметок, как это часто случается со Средиземноморским побережьем.
• Еще одним радующим иностранцев фактором является стоимость жизни: хоть в последнее время она и выросла, но все еще остается низкой по сравнению с большинством стран Евросоюза. В частности, цены на недвижимость, аренду, питание, транспорт, рестораны и другие развлечения в Португалии ниже, чем в среднем по Европе.
• Португальцы известны своим гостеприимством и любовью к иностранцам, а значит, даже если возникнет языковой барьер, местные жители попытаются его преодолеть и помочь гостю.
• Уникальная и колоритная кухня Португалии – визитная карточка региона. 850 км Атлантического побережья естественным образом привели к гастрономическому ориентированию на морепродукты. Тем не менее португальцы любят и мясо, которое готовят по разнообразным рецептам, с добавлением ароматных местных специй и трав. Более 200 видов выпечки свидетельствуют о любви к сладкому, а свое начало это пристрастие берет со времен мавров. Вино – отдельная тема: помимо всемирно известного портвейна, производимого на острове Мадейра, по всей материковой части Португалии выращивают различные сорта винограда, а плодородная местная почва способствует хорошей урожайности.
• Португалия славится одним из самых низких показателей преступности в мире.
• Постоянный рост цен на недвижимость и увеличение числа объектов, представленных на рынке, свидетельствуют о развитии сектора, что, в свою очередь, открывает инвестиционные возможности и привлекает иностранных покупателей. Рост стоимости недвижимости постоянно опережает инфляцию, а значит, здесь довольно легко получить дополнительную прибыль от аренды на туристическом рынке.

Наиболее интересные регионы для инвестиций

Португалия прочно удерживает пусть не лидирующие, но стабильные позиции в глазах инвесторов в зарубежную недвижимость. Независимо от того, ищут ли покупатели инвестиционный объект, дом для отдыха или место, куда можно перебраться на ПМЖ, этот рынок может удовлетворить все требования взыскательных иностранцев. Главной «горячей точкой» остается Алгарве и область, окружающая Лиссабон, – именно здесь концентрируется максимальное число иностранных инвесторов.

Регион Алгарве

Само побережье Алгарве подразделяется на три региона: центральный, восточный и западный. Самым активным в туристическом плане считается центр, с его песчаными пляжами и красивыми скалистыми бухтами, раскинувшимися по всему побережью, мягким климатом на протяжении всего года, сказочными полями для гольфа и эксклюзивными курортами. С точки зрения недвижимости, это самый дорогой регион Португалии, а некоторые его локации и вовсе считаются самыми дорогостоящими в Европе. Максимальный интерес инвесторов здесь направлен на Албуфейре, Виламоуре, а также к курортам Квинта-до-Лаго и Вале-де-Лобо.

На протяжении десятилетий самым притягательным местом для массового туризма является Албуфейра – старая, некогда спокойная красивая рыбацкая деревня, ставшая туристической столицей региона. Сегодня Албуфейра известна своей гаванью, ночной жизнью, драматическими скалами, а также пляжами, каждый из которых имеет свой уникальный характер. Бум на рынке недвижимости поддерживается строительством новых жилых комплексов, полей для гольфа, отелей, пристаней для яхт и современных курортных апартаментов. Албуфейра славится большим выбором вилл, таунхаусов и жилых апартаментов, а также сильным арендным рынком – это одно из мест, которое стоит рассматривать для инвестиционной сделки.

Квартира с одной спальней стоит здесь от €90 000, таунхаус можно приобрести от €150 000, а дома в пригороде и в самой Албуфейре стоят от €250 000 и от €350 000 соответственно.

Далее к западу от города Фару лежит «золотой треугольник», формируемый эксклюзивными курортами Виламоура, Квинта-до-Лаго и Вале-де-Лобо. Виламоура считается одним из крупнейших туристических комплексов Европы с роскошными отелями, апартаментами, казино, барами, ресторанами, полями для гольфа и, конечно же, пляжами. Два других курорта с золотистыми песчаными пляжами и зелеными полями для гольфа, многочисленными озерами и береговой линией, опоясанной соснами, считаются самыми дорогими деревнями Португалии. Стоимость отдельных домов с пятью спальнями, частным бассейном, садом, расположенных близко к пляжу и неподалеку от международного аэропорта Фару, легко доходит до €2 млн.

Средняя стоимость квартиры с одной спальней в Виламоуре составляет €166 500. В Вале-де-Лобо и Квинта-до-Лаго аналогичные апартаменты в среднем стоят €225 000 и €315 000 соответственно. Средняя стоимость домов во всех трех локациях начинается от €400 000, а таунхаусы можно приобрести, вложив от €250 000-300 000

В западном Алгарве одним из самых привлекательных городов, завоевавшим популярность туристическими объектами и ресторанами, является Лагуш. Новая марина только добавила популярности и привлекала сюда еще больше состоятельных туристов. Красивые пляжи, скалистые утесы, закрывающие район от ветров, и 8 высококлассных гольф-полей, обустроенных в радиусе 25 км от города – вот основные магниты для путешественников и инвесторов. Статус популярного курорта естественным образом повышает цены на местную недвижимость, но она все еще считается одной из самых доступных на всем побережье Алгарве. Кроме того, в Лагуше имеется большой выбор недвижимости, включая виллы, пляжные апартаменты и комплекс таунхаусов; здесь покупают вторые дома и инвестиционные объекты как сами португальцы, так и нерезиденты.

Дом с двумя спальнями стоит здесь около €280 000, а цены на двухкомнатные квартиры начинаются от €130 000.

В небольших портовых городках Прая-да-Луш и Сагреш, затерянных между скалами, но сохраняющих традиционный национальный характер, можно приобрести квартиру с одной спальней по цене от €135 000-140 000.

Восточный Алгарве, протянувшийся от Фару до испанской границы, считается наименее урбанизированной частью региона. Строительство автомагистрали до Алгарве и нового моста через реку Гвадиана открыло этот район для миллионов людей, прилетающих в аэропорт Фару или приезжающих из соседней Испании. Именно это послужило новым толчком для развития туризма и стремительно повысило стоимость местной недвижимости. Тот, кто не успел обзавестись жильем лет пять назад, может еще успеть запрыгнуть в «инвестиционный поезд» – эксперты утверждают, что тенденция роста цен продолжится. Популярным и инвестиционно привлекательным здесь считается Ольян – крупнейший рыбный порт Алгарве, который, несмотря на современное развитие, не растерял свою характерную североафриканскую внешность. Здесь ежедневно работают рынки со свежей рыбой, овощами и фруктами, и есть огромный выбор ресторанов с блюдами из местных морепродуктов. В среднем апартаменты здесь можно купить за €110 000, а 1 кв. м стоит около €1100 (квартиры) и €1660 (дома).

Серебряное побережье и Коимбра

Серебряное побережье (Costa de Prata) находится в самом центре Португалии, до которого, благодаря новым автомагистралям, всего за пару часов можно добраться от аэропорта Лиссабона. Хотя этот регион чуть менее развит, чем Алгарве, он привлекает одними из лучших пляжей, всегда хорошей погодой и богатым историческим наследием. За последние годы здесь построили эксклюзивные курорты, гольф-поля и оздоровительные центры, но, благодаря строгому регулированию, береговая линия осталась практически нетронутой, что позволило сохранить природную красоту и привлекательность.

У Серебряного побережья есть еще одно большое преимущество: местная недвижимость примерно на треть дешевле аналогичных объектов Алгарве и Лиссабона.

Новый таунхаус в районе Обидуш продается в среднем за €1500/1 кв. м, что делает новую резиденцию с тремя спальнями, частным садом и небольшим бассейном доступной за €250 000.

В Коимбре нет прямого выхода к океану, поэтому искать здесь курортную недвижимость не стоит, зато здесь есть одно из старейших учебных заведений Европы, Universidade de Coimbra, а значит, местная недвижимость притягивает внимание родителей, дети которых собираются получить образование в престижном европейском вузе, и инвесторов, приобретающих компактные студии для сдачи в аренду все тем же студентам.

Жилье в Коимбре стоит €1000-1500 за «квадрат», квартиру можно приобрести за €170 000, а дом за €255 000.

Лиссабон и Эштремадура

Лиссабон – столица Португалии, окруженная семью холмами и прочно обосновавшаяся в устье реки Тежу, разделившей страну пополам. Лучшими районам города справедливо считаются Байрру-Алту, Сантуш, Лапа, Шиаду, а также исторический центр Лиссабона.

В пригороде Лиссабона квартиры с одной спальней стоят от €130 000, в то время как жилье в реконструированных зданиях в самой столице продается и за €400 000 (с одной спальней), доходя до цены в €2 млн за эксклюзивные апартаменты с шестью спальнями.

Лиссабонская Ривьера

Также популярен Кашкайш – бывший рыбацкий порт, расположенный в 25 км от Лиссабона. Этот колоритный городок, защищаемый от северных ветров холмами Серра-де-Синтра, окружен эксклюзивными жилыми курортами, где сейчас проживают богатые португальцы и не менее состоятельные иностранцы. Этот район также предлагает широкий спектр спортивных и развлекательных мероприятий с большим количеством полей для гольфа.

Виллы и апартаменты рядом с пляжем или на гольф-курортах считаются наиболее престижными, спрос на них стабильно высок, а цены сопоставимы с объектами Алгарве: за квартиру с двумя спальнями придется заплатить от €250 000, а за виллу с четырьмя спальнями – более €1 млн.

Порту и север

Порту – второй по величине город Португалии, известный своим вином и историческим центром, причисленным к объектам Всемирного наследия ЮНЕСКО. Цены на жилье здесь примерно на четверть ниже, чем в Лиссабоне: около €1500 за кв. м в центре и порядка €3000 за «квадрат» в престижных районах около моря или реки.

Имея бюджет в €100 000 можно приобрести «однушку», а покупая квартиру с тремя спальнями можно уложиться в €150 000-200 000.

Отдельного внимания заслуживают автономные территории Португалии:

Азорские острова и Мадейра

И если Азоры скорей являются экзотикой для российских инвесторов, то недвижимость Мадейры давно изучена и пользуется популярностью среди иностранных покупателей. Квартиру в столичном Фуншале с видом на Атлантику можно купить за €75 000-100 000. В Канису и Машику, одном из двух районов Майдеры с песчаным пляжем, квартиры стоят от €73 000, а дома – от €150 000.

Максимальный спрос на недвижимость Азорских островов приходится на самый крупный остров архипелага Сан-Мигел и в частности, на его главный город Понта-Делгада. Квартиры здесь стоят около €78 000, а отдельно стоящие дома €140 000.

Тонкости процесса купли-продажи и дополнительные затраты

Законодательство Португалии не накладывает никаких ограничений на право иностранцев приобретать местную недвижимость, а сам процесс купли-продажи – прост и прозрачен.

Косвенные затраты способны увеличить сумму при покупке недвижимости на 2-14%. В них входит налог на переход права собственности (до 10%), юридические расходы (1-2%), регистрационный сбор (0,2-1,2%) и госпошлина (0,8%).

Налогообложение португальской недвижимости

Размер налога на переход права собственности зависит от классификации объекта. Так, для земельных участков, где планируется построить жилую или коммерческую недвижимость, определяемую как «туристическая», применяется ставка 6,5%, и 5% для объектов сельскохозяйственного назначения. В том случае, если недвижимость используется для личного проживания, размер ставки будет варьироваться от 0 до 6%, однако, если покупатель недвижимости находится в юрисдикции с низким уровнем налогообложения, то к нему будет применяться ставка 10%. Если же недвижимость находится во владении фирмы, входящей в «черный список оффшорных компаний», то налог составит 7,5%.

Ежегодно владельцы португальской недвижимости платят налог, ставка которого определяется конкретным муниципалитетом. Налог на загородные объекты составляет 0,8%, в то время как городская недвижимость облагается налогом от 0,3% до 0,5%.

При продаже нерезидентом португальской недвижимости, полученный доход будет облагаться налогом в размере 28%.

Сравнительно недавно премьер-министр Антониу Кошта предложил в 2017 году повысить косвенные налоги и сборы на недвижимость, чтобы иметь возможность повысить пенсии и зарплату госслужащим. Предложенная мера, по его предложению, должна распространяться только на объекты, рыночная стоимость которых превышает €600 000. Многие выступают против этой меры – чиновники и бизнесмены справедливо полагают, что увеличение налогового бремени способно отпугнуть многих инвесторов.

Новая надбавка на Муниципальный налог на недвижимость (IMI), взимается с налогооблагаемой стоимости недвижимого имущества (VPT), расположенного на территории Португалии. Исключаются здания, используемые для ведения хозяйственной деятельности (коммерческой, промышленной или оказания услуг). Для индивидуальных налогоплательщиков, владеющих недвижимостью на сумму от €600 000 до €1 млн, применяется ставка в размере 0,7%, а если стоимость недвижимого имущества составляет больше миллиона евро, то в размере 1%.

Для компаний, которые владеют жилой недвижимостью, установлена ставка 0,4% ко всей налогооблагаемой стоимости недвижимого имущества, или 7,5%, если резиденция компании находится в оффшорной зоне.

Этот дополнительный налог заменяет гербовый сбор в размере 1%, который применялся к каждому объекту недвижимости, стоившему более миллиона евро.

Источник: http://www.homesoverseas.ru/articles/7466

Портфолио объектов недвижимости компании MENU Portugal  (дома, виллы, квартиры, таунхаусы) на портале о зарубежной недвижимости HomesOversears.ru